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2009/04/16 来源 : 《小康财智》

2008年以来，中国的房地产市场遭遇寒流，成交量越来越少，但是价格仍然让人无法接受。与此相比，美国的房子似乎异军突起，受到更多关注。搜房网组织了美国买房看房团，引起了世界的关注。

　　美国房价降幅不一

　　“在我们去之前，即在2008年底，美国的一些特别低价的房子，比如银行的回收屋和法院的拍卖屋，已经被一些投资者购买。所以第一波的时候价格很低，我们错过了一个好时机。”北京英格律师事务所主任殷国华律师向《小康•财智》记者说。殷国华是搜房网首批赴美看房团的成员。

　　殷国华介绍，美国的房地产市场很成熟。美国房价十来年一直是上涨的趋势，即使有过短期的回调，最终还是上涨。从2007年以后，价格下跌的很快，整体感觉来说，有的地方，可能下降有40％到50％的幅度，比如说洛杉矶、拉斯维加斯，纽约部分地方。而旧金山和波士顿，因为土地相对比较紧张，可发展的空间不大，房价的跌幅很低，大概有的才5％左右，有的在10％，好的地段跌幅在5％以下。

　　在美国有一个说法，房价，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比较低。美国有的地段，即使大势见底了，它的房价也不至于跌幅太大。

　　美国城乡差距不大，但是美国社区的品质差异非常大，这和中国也有点类似。比如说特别好的，不管是私人居住区也好，还是高品质的社区，这种房子虽然房价现在也降了，这对于购房者反而是个利好消息。首先是房价确实下降了，这种高品质的社区，虽然降的不大，但是实际上仍然下降了。其次是有房可买，如果在房地产市场特别热的时候，真正涨价的时候，你想买，却买不到好的房子，有这种好的社区的房子，房主不愿意出售。

　　“所以从这个角度来讲，如果要买高品质社区，现在是机会，趁这个时候有选择余地，完全是买方市场，你可以选择。如果是为子女上学或购房自住考虑的话，这个跟大势见不见底，关系不是太大，但是作为投资，如果选对的话，应该也是时机。”殷国华对记者坦陈。

　　1美元陷阱

　　如果是投资，在美国买房的第一要点是位置，第二要点是位置，第三要点仍然是位置。相距500米的两栋房子价格可能天渊之别，升值潜力也大相径庭。一般来说，“富人区”的房子条件比较好，增值空间比较大。

　　“1美元房子是一种炒作。如果真有1美元的房子，那肯定这是一种不正常的处置，是处置没有价值房屋的一种方式。比如说为了避免遗产税，或者是避免房产税，房子买了基本上没有价值，因为房屋租不出去，房主在那里住是不可能的。你自己没法住，别人也没法住，这个房子你买不买？”殷国华解释到。
　比如说咱们在买房的时候，在旧金山，可能在50万美元左右的，可能能省一到两万美元，这个税它也是退税制度，就你买了房子再退，你先交，以后可以退。

　　美国的房产现在确实处于低位，但在购买后，每个月每一年都要支付一定的地产税以及房屋保险。这也是1美元房主愿意倒贴1万美元的原因——低价房屋如烫手山芋，不卖的话每天都要付钱。很多中国人到美国买房子会陷入贪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣传广告上的信息，低价房的代价可能是更多的后续手续。

　　陈美玲说：“以一栋位于休斯顿糖城成交价为18100美元的别墅为例，一年的支出费用达8000多美元。包括：地产税3900美元／年；房屋保险576美元／年；社区管理费800美元／年。如果出租的话还要付租房中介一个月的租金（租期一年以上）；租房委托管理费用80美元／月，房屋设备损坏保险365美元／年。所以现在去美国购房的人要么需要自住，比如那边有孩子在留学或者已经有亲戚定居。要么想投资，乘着美国房价低谷购进等三五年回暖；也有的人考虑到人民币对美元的升值潜力已经不大，看好美元，为了保值购入美国房产。否则，如果只为了圆一个别墅梦想，则大可不必凑热闹。”

　　到美国买房最好找律师

　　作为律师，殷国华特别注意考察美国的房地产法律制度，也特别强调美国买房的法律风险。

　　他介绍，在美国买房子通常二手房占多数，新房也有，新房这个跟中国基本是相似的，所以审查相关的合法证件，对于二手房就应该谨慎。

　　二手房在美国通常是要有房产经纪人来操作，很多跟中国不同，你很可能从来就没有见过房主，在美国见不到房主是正常的，但是你一定要审查清楚相关的证件，也可以自己到相当于中国区县级房地产交易中心，房产登记部门去查证这个房屋的一个产权情况。

　　最安全和保险的做法是，花一两千美元花费，应该很低一个花费去委托一个房产的律师，做一个房屋调查，调查这个房屋权利有没有瑕疵，这个房主有没有抵押，房主的信誉等。有的房主破产了，信誉额严重透支了，或者存在有些危险债务，会牵扯到这个房屋的。如果律师做出调查报告，他们要对这个报告负责，确保这个交易的安全。

　　在美国，交易程序跟中国基本差不多，但是交易报价稍微不同。美国的房屋，假设我这个房屋卖的话，一般交给经纪人，然后经纪人就会给我做报价，根据不同的购房人他给做几份，每人做一份类似于招标书似的竞价，然后来选择。如果是一次性付款，有可能你出价不是最高的，但是我可能选择卖给你，或者你信誉好，或者你适合，你的爱好，或者说跟文化相关的，就跟你成交。有人出价高一点，但是他付款的方式，或者房主对他不感兴趣的话，也不见得跟他成交。

　　美国是按照实际使用面积计算房子的大小。殷国华说在美国，他看的一个楼盘，就发现二百平米三层别墅，还带了个阁楼，我就觉得有中国将近三百平米那么大。当然如果有机会中国也要按照使用面积，否则购房者根本搞不清楚到底多少平方米。

　　“我也是因为出于子女求学自住的考虑才选择美国买房，现在倾向选择洛杉矶的一处房子，具体的地址现在保密。”殷律师对记者说。

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